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加快物业协会战略转型 开创物业管理行业新时代

更新时间:2018-10-08     发布者:元素     查看:173     来源:原创


加快物业协会战略转型   开创物业管理行业新时代


郑州市物业管理协会  田秀生  张名金


       习近平总书记在党的十九大报告中,突出强调了社会组织在社会治理、服务群众方面的作用,寄托了党中央对社会组织在新时代、新征程中再立新功的殷切希望。随着经济体制改革步伐加快、政府职能改革深入,行业协会面临脱钩改革、体制优化、面目归真、治理完善、效能提高等历史进程的战略转型。清醒认识物业管理协会在战略转型中的重要作用,深入研究战略转型的具体措施,对在改革大潮中推动物业管理协会健康发展,有着十分重要的现实意义。

一、物业管理协会战略转型面临的机遇

       1、中办国办《意见》为协会战略转型创造有利条件

       中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《关于改革社会组织管理制度促进社会组织健康有序发展的意见》提出:“到2020年,政社分开、权责明确、依法自治的社会组织制度基本建立,结构合理、功能完善、竞争有序、诚信自律、充满活力的社会组织发展格局基本形成”。随着各项改革任务的有序实施,物业管理协会摆脱了原有行政化色彩,逐步成为依法自治的市场主体。协会的外部环境进一步优化,发展活力进一步激发,服务水平进一步提升,从而更好的促进协会发挥职能。

       2、住建部《规划纲要》为协会战略转型指明发展方向

       住房城乡建设部印发的《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》,提出了“以推行新型城镇化战略为契机,进一步扩大物业管理覆盖面,构建兼具生活性与生产性双重特征的现代物业服务体系”的任务。这为加速物业管理发展型、现代型、服务型社会化服务体系建设的步伐,提出了新的课题。随着经济体制改革和行政体制改革的深化,通过专业经济部门直接负责行业管理的模式已被颠覆。物业管理协会将起到“传送带”、“分流器”和“上挂下联”的作用,从而使宏观和微观之间实现更好的衔接。

       3、会员企业的期盼为协会战略转型提出了更高要求

       企业在市场竞争与发展过程中,基于同业利益和企业发展的需要,经过平等协商,自愿让渡一部分权利交给物业管理协会统一掌握、占有、使用和处分。协会将个体会员企业的权利汇总起来,从而拥有了按照独立社团法人意志和广大会员企业意愿行事的集体权利,成为协会进行活动的法律基础和主要依据。相对于政府直接进行社会管理,依靠行业协会管理来解决社会问题,能降低社会管理的成本;相对于市场分配资源,行业协会分配资源的结果,能够更好的保证会员单位共享成果,实现公平正义。

二、物业管理协会战略转型存在的问题

       1、法律法规不健全,影响协会作用发挥

       物业管理行业协会在我国已发展30多年了,到目前为止,尚未出台有关行业协会的专门性法律。行业协会在性质、地位、职能、权益等方面均没有明确的法律规定。协会反映企业诉求的话语权还比较弱,办事能力还不够足。     

       2、职能转移承接缓慢,削弱协会凝聚力

       尽管目前政府部门向协会转移职能的方向、内容、政策规定已经清楚,把政府不该管的职能下放,其中社会职能应交给行业协会。这是深化改革的要意,但在实际运作中却很难落实。在制度上,缺乏相应的法律制度保障;在数量上,公共服务购买仍满足不了需求;在程序上,公共服务购买流程不规范;在政策协调上,缺少相应的政策配套与政府部门之间的协调。

       3、基础能力不强,制约协会的发展

       有的物业管理协会,虽然拥有众多会员。但80%是中小型企业,这部分企业的运营水平相对较低,大多处于生存困境之中。虽然会员中也有一些大个头,但实际上占行业管理面积、经营收入、利润比重较大的企业,都通过各种门路,踮着脚往上走了。不少物业管理协会存在着规模偏小、企业实力较弱、代表性不强的难题。

三、推进物业管理协会战略转型的探讨

       1、完善法人结构,促进治理现代化

       在全面深化改革的大背景下,物业管理协会要根据政府职能转移和协会改革方向及行业发展趋势,有计划、有目标、有制度地循序渐进推进物业协会体制建设。用发展的目光、创新的精神,认真审视协会内部组织机构和结构,重新布局或变革再造。本着小机构、大网络、人员精、效率高、责权明的原则,建立和完善产权清晰、权责明确、运转协调、制衡有效的法人治理结构。理顺会员大会、理事会和执行机构三者之间的关系。坚持自愿入会、自选领导、自聘人员、自筹经费、自理会务。以改革促发展,以创新求突破,形成会员办会、服务立会、经济强会、人才兴会的新格局。使物业管理协会成为行业发展的设计者、经济运行的协调者、政策制定的建议者、企业利益的维护者和行业成员的服务者。    

       2、善于抓住机遇,承接职能转移

       正确认识协会改制的突出矛盾和问题,完善政府购买社会组织公共服务的制度与政策,在购买方式、财政预算、购买流程、购买内容等方面制定相关管理办法。抓住政府加快职能转变的机会,积极承接职能,勇于落实职能。已转移的职能,要千方百计地真正落实;已明确但尚未转移的职能要加快转移;尚不明确的职能要主动与政府部门协商;社会发展形成的新职能要积极主动争取。探索通过移交、委托、授权、购买等方式将政府相关职能承接到协会,准确把握承接工作的节奏、力度和重点。使政府职能转移“放得开、放得快”,物业管理协会承接“接得稳、用得好”。    

       3、开展红色物业,党组织有效覆盖

       党建工作规范化建设,是行业发展的基础工程,起着“凝心育魂”的重大作用。要提高对党建是什么、党建干什么、党建怎么干、党建谁来干等问题的认识,不断拓展解决协会党建工作规范化建设中存在问题和不足的新办法新途径。一是规范机制,形成合力,引领党建工作规范化建设。认真研究部署、健全责任机制、规范阵地建设。二是加强学习,提高认识,助推党建工作规范化建设。明确学习内容、严格学习要求、创新学习形式。三是公开党务,深化拓展,落实党建工作规范化建设。打造“阳光”党务、完善制度、坚持民主集中。四是突出特色,打造品牌,激励党建工作规范化建设。营造创建氛围、落实创建措施、注重创建实效。扩大物业服务行业党的组织和党的工作覆盖面,创新党建工作向企业延伸、向社会覆盖的新模式。

       4、当好良师益友,打造优质服务

       秉承“服务会员、服务行业、服务政府、服务社会” 的工作宗旨,坚持“强基础、接地气、办实事、管长远” 的工作原则,采取“联络、协调、指导、服务”的工作方式,确立“规范、务实、创新、高效”的工作目标。一要搭建服务平台。如智慧物业信息化服务、技术咨询服务、品牌建设服务、信用信息管理服务、市场对接服务、大学生见习基地服务、法律法规服务、居家养老服务等平台。二要建立行业培训基地。采用集中分类培训、专业专项培训,外联合作培训、企业自主培训等形式,构建多层次、多类型、立体化的培训体系。三要强化标准化建设。规范服务达标,增强行业的整体实力。四要发挥协作组的作用。推行网格化管理,根据企业所在位置,按地域划分成若干个协作组,所有物业企业全部进入协作组。五要办好协会“思想库”、“参谋部”、“智囊团”。针对前进中的问题、发展中的瓶颈、转型中的困惑,提出具有前瞻性、战略性、可操作性的对策建议。把为物业管理行业发展探路的责任,体现到推出更多、更新,更有号召力、影响力的理论学术成果上。六要促进企业联合。支持物业服务企业之间通过横向联合、纵深发展,实行优势互补,增强核心竞争力,实现超常规发展。

       5、健全信用体系,搞好诚信自律

       一是根据国务院《关于建立完善守信联合激励和失信联合惩戒制度,加快推进社会诚信建设的指导意见》、《河南省物业管理条例》等相关规定,结合取消企业资质的实际情况,向物业企业发起遵守诚信自律守则、依法诚信经营和服务的《倡议书》。二是认真落实《关于物业服务企业信用等级评价试行办法》。经确认的物业服务企业基础信用信息、良好信用信息、不良信用信息,以及经评价的企业信用等级,通过信用等级管理平台和协会网站向社会披露。三是探索设立物业管理仲裁委员会,充分发挥仲裁程序简便、收费低、结案快等优势,提高物业管理纠纷调处效率,将行业自律从会员单位自律逐步向非会员单位自律拓展。

       6、智慧物业创新,破解发展难题

       以物业服务+互联网,为行业发展铺设新跑道、铸就新引擎。引导企业全面推进物业服务智能化,解决业主需求“痛点”;全面运用管理信息化,破解行业发展“难点”;全面推进服务扁平化,解决社会关注的“热点”。把握供给侧结构性改革窗口期,转变物业服务发展方式。通过客户服务管理功能,对客户需求进行即时登记,并对处理结果进行跟踪记录统计分析,提高客户满意率。通过设施设备管理功能,对设备设施的维修保养进行有效管理,提升设施设备运行生命周期。通过充分利用社区周边服务商,打造10分钟便民服务圈,无论电话、微信APP都可以得到真实、有效、经过筛选的社区生活服务,满足小区业主的精神需求和生活需求。以物业服务+互联网,突破服务的时间、空间限制,加强各相关方的互动以及整合资源优势,使物业服务与业主生活的衔接更加紧密。

       7、吸纳优秀人才,充实协会队伍

       物业管理协会的工作是一件开拓性的工作,协会的发展成败关键在人。协会是改革发展的第一线、创业创新的基地。物业管理协会本身具有奉献性、利他性、较少受金钱驱动的价值观。因此协会要坚持物质激励与精神激励相结合的方法,构建基于协会价值观的人力资源管理运行体系。在招聘甄选上,尽量吸纳既拥有与协会一致或接近的价值观,又符合协会具体工作强调的个人素质和专业素养的员工。认真组织学习培训,引导员工接受、认同协会价值观并内化成自己的价值观。在绩效管理上建立与其价值观一致的绩效评价和奖惩制度,将价值观融入到员工的绩效考核标准中。在评价体系中纳入价值观道德素质等因素,构建员工的“使命绩效”。以优质的人才储备,实现“服务促进发展,发展提升服务”的良性循环。引领物业员工不忘初心、牢记使命,共同开创物业管理行业的新时代。



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