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浅析新时代物业管理视角下的大房地产业

更新时间:2018-10-08     发布者:元素     查看:171     来源:原创

浅析新时代物业管理视角下的大房地产业


河南林恒物业服务联盟创始人 

郑州物业管理协会研究员  党锋


物业管理脱胎于房地产业,同为服务行业(第三产业),只不过是生产和生活性服务各有侧重,都是为“人民美好生活”而协力发展。物业管理不仅作为房地产市场的消费服务环节,更重要的是房地产开发的延续、持续完善和产业链条的全程融入,是在房地产开发经营中为完善市场机制而逐步建立起来的一种综合性经营服务模式。可以说,两者应是相互依赖、共存共荣的“孪生关系”。作为从房地产行业派生出来的“下游”产业,物业管理对房地产开发有着承载、支撑和拓展等密切联系。

本文试从物业管理角度提出问题并探讨,借以抛砖引玉。

一、目前房地产行业发展趋势及分析

1、房地产攻城略地呈多元化竞争态势,由城市到乡村的一体化扩张,存在供需失衡、建设与管理发展的不均衡及市场失灵等

随着房地产业30多年在大中型城市的着力发展,三四线城市及乡村也开始了大力发展房地产业的新进程,乡村城镇化及美丽乡村建设的进程加快和当地政府的支持也焕发出了多种业态及乡村房地产业的诱人前景。

做到“建有所管”并不是一件十分复杂的事,但是做到“住有宜居”可不是轻易就能实现。物业管理在城市和乡村的发展是不均衡的,物业管理是一个长期的过程,要有一套系统的管理思路、模式,要有相关的专业人员,这样业主们才能住的舒心,住的放心。现在买房子不单单是买钢筋水泥的房屋产权(成为业主),而是更关注居住配套公共服务和使用权的让渡(租购同权的使用人)。由此可见,买房(租房)时对物业管理服务方式的选择也是一个重要因素,物业管理随着社会、房地产业的发展而转型,是业主自行管理、委托物业服务企业或者其他管理人,是需要深度思考的问题  。

2、房地产开发建设周期相对物业管理较短,短期大量资金筑起的“广厦”如何人性化长期宜居值得思考

改革开放以来,第三产业快速发展,2016年占全国GDP 50%以上,超过第二产业,但确实存在许多结构性问题和风险。房地产的开发建设周期不过几年时间,但物业的管理却是贯穿于房屋整个生命周期的。国家目前明确规定了房地产开发企业和物业服务企业的责任和义务,但因建管不分、承接查验不到位、权利义务错位、小业主权利义务释放不畅等,实际中大多数应属于房地产开发企业的责任,大都惯性地落在了物业服务企业的头上,最明显的例子是业主缴纳并用于自己物业共用部分维修养护管理的“物业费”,却遇到了很多人为的阻碍和合同风险,并且已经形成系列的法律、道德风险。因此完善房地产开发全程的追踪跟进机制是十分必要的,并不是建完房子任务就完成了,后期还有关于房屋质量及维修养护等一系列问题需要跟进。现在大多数房地产企业成立了自己的物业服务企业,这种情况下应理清资产纽带与权属、责任边界,共同承担维护好自身及业主的权益。

3、房地产建设管理区域性低效粗放,技术创新进步、提升专业化集成时不我待

中国商业地产行业发展论坛上信息数据显示,2014年全国总开发面积5亿平方米,有2亿平方米是商业地产。2016年新开工面积下降1.6个百分点至17.2%,是近5年首次下降,2017年出现负增长。伴随着城市化的进程,商业地产开发投资增速提升,从过去的房地产开发销售转为打造商业平台,促进行业转型升级,问题是存在区域性粗放问题,注重数量、经济效益,不注重质量、后期管理,粗放式的发展带来的结果是普遍不能实现预定效益,最终由自己和业主买单,引发社会问题。

在城市化进城人口、政策红利不断释放的时候,这种模式还能够简单复制、快速发展,但到了经济发展新常态下,如果还靠满足饥渴式需求、规模投资模式发展及被动跟随,综合效益就太低了。大家都在谈论业态的变换、组合增长,这固然有道理,但是现在部分开发商还是一味追求高速度数量上的增长,不追求高质量的发展就有问题了。过去增长那么快是因为我们的人口流动及附随红利、城市化红利,歪打正着,但是现在经济新常态下,如果现在再不转型,不调整结构性矛盾就一定会有问题。为此,物业管理也应从精细化起步,通过精细化程度提升,助力地产越快越好发展,业主的满意程度也就越高,形成一个合作共赢的局面。这应是我们每个同行应不断追求的目标。

4、房地产行业“资合”的特性天然对金融、货币等政策及消费者预期的变动比较敏感,轻、重资产运营模式需看菜下单

全球货币政策重返常规化的进程已经开启。过去十年是全球经济体为了解决经济危机共同实施超级量化宽松货币政策的十年,是全球流动性泛滥推升风险资产价格暴涨的十年。

近年来,国内房地产业波浪式的动态调控,不仅市场模式创新,概念多多,而且带动国内其他行业及整个社会经济也在结构性优化增长,可以说房地产成为金融业发展的强劲动力。房地产业和金融业两者之间存在着相辅相成和相互依赖的关系,为了能够保障银行本身的收益,银行对新的优质客户进行不断的挖掘、选择,而房地产就成为首选优质的客户目标之一。从目前国内行情看,房地产业发展最为重要的资金源泉就是银行贷款,占据了房地产企业开发投资总量的四分之一左右。

随着房地产业迅速增量发展,物业管理行业也得到数量、规模几何级迅猛的发展,物业管理存量市场的兼并、收购也助推了显性的“繁荣”,但由于物业管理行业“人合”的特性,不像房地产业那样依附于金融业等。

5、房地产行业易受国际、国内宏观调控等影响,政策风险、决策风险剧增

纵观国内房地产业十几年的发展,美联储每次加息和减息,都影响到国内房地产业。国内目前大部分投资主要集中在房地产和股市当中,资金的投资方向发生转移导致中国楼市及股市的动荡。这样的循环变动必然会导致房地产业起起落落。而物业服务行业是“取之于民用之于民”,受国际因素的影响不明显且滞后。

6、现行政策框架下,房地产行业作为国民经济的支柱,城乡经济发展的主力军,为地方财政贡献多,长远看变数不少

随着城镇化的发展,房地产将不断增值,为此一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出,据据国务院发展研究中心的一份调研报告显示,在一些地方,土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%,而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。在“土地财政”上,这些地方政府最核心的做法是土地整理,就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后,进行招拍挂,价格就会翻几番;而房价压力逼迫政府限价调控,减少土地供应,但是也间接的限制了地方政府财政收入,这样的恶性循环使地方政府出于两难困境,不卖地给房地产商,地方政府财政收入就上升不了,卖地多了人民舆论压力和经济泡沫压力就更大。

物业管理行业作为生活服务行业,已逐渐成为房地产经营管理的重要链接,成为解决城乡就业、创建和谐社区的一支重要力量。当历史发展到一定阶段,房地产市场将会像西方许多国家一样冷却下来,有数据显示房地产可有20年发展期。但物业管理却越来为社会所重视,成为人们生活中不可或缺的组成部分并不断成长。未来的物业管理行业,不仅能使物业“保质增值”,而且能为业主提供“住有宜居”的公共服务和特约专项服务,时间会证明将来的物业管理必定会成为一个黏性强、接地气的生活服务行业。  

7、大规模房地产开发是不可永久持续的,绿色共享转型升级成为新常态

当今中国,望眼望去城乡都在大搞房地产开发建设,无论是城市还是乡镇乃至乡村,人们的视野中都难躲开渣土车、塔吊。有的城市在改造方面颇有“大动作”,有的地方出台了“宏伟”的规划,动迁的范围不断扩大。这样大拆大建的方式改造城市是值得商榷的,速度非凡,但是不可持续,其副作用也是显而易见的。

二、新时代背景下房地产开发建设、管理的思考

1、供给侧改革势在必行,精细化管理是践行新时代人民对美好生活向往的必由之路

近年来,消费、需求的拉动及中国城市化进程加速,产生了巨大建设量及惊人的建设速度,需求侧重视的要素配置及周期性转向供给侧的结构性调整。对国内开发建设、管理而言充满机遇又不乏挑战。面对设计服务内容趋同、建筑设计缺乏挑战性、项目管理团队快速扩张带来的问题及市场对建筑品质个性化要求不断提高等诸多挑战,地产开发产业链中的上下游机构应作出积极的思考,全过程精细化设计及管理已是地产行业大势所趋。其实,不论是居住、商业还是其他类型的物业,都是基于业主对美好生活的向往,才对设计产品有了更高要求,精细化的原动力来自于业主对美好生活品质更高层次的追求,落地实施更需要系列配套的机制。

精细化管理作为备受新时代建设管理者们青睐的一种管理模式,重点在于将分工精细化、服务质量精细化、将工作和项目中可能存在的问题进行提前的规划,以明确具体的方式将问题落到实处。精细化管理的另一个层面是以“人民为本”,只有注重业主自身的需求,才能实现开发和后续服务的最大利益。精细化管理不应成为奢饰品,来者已来,房地产行业的操刀者应该弘扬精细化管理思路,大处着眼,小处着手,优化细节,践行“匠人精神”,才能为自己和他人谋取福利。

2、建立信用文化体系是市场化大势,供需双向协力才是制胜法宝

 首先要加强房地产法规建设,构建房地产信用法律框架 。建立房地产信用体系首先是建立相应的法律体系,国家已经出台了有关政策。当前立法建设重点是从行业管理的角度界定好国家机密与政务公开、商业秘密与企业信息、个人隐私与个人信息基本关系,着手制定有关法规,然后抓紧修改其它相关法律法规,构建房地产信用体系的法律框架。在此基础上出台信用管理方面的配套制度,并通过立法建立房地产监管部门与其他相关部门的交流和协调机制,以促进信用建设的规范发展。

其次要建立失信惩戒和守信激励机制。建立强有力的惩戒机制,综合运用道德、行政、经济和法律等手段来严惩失信行为。道德上,房地产监管部门将其失信记录向社会公布、广泛传播,在社会生活中让失信者一处失信处处受责。行政上,采取记录、警告、处罚、资质降级、取消市场准入、依法追究责任等行政管理手段,而且让失信记录依法保留相当长时间,使失信者在一定期限内付出沉重的代价。经济上,要加大经济处罚力度,使失信成本大大超过预期收益。法律上,建立和完善对失信行为司法处理,依法做出司法性惩戒。按照惩戒与激励并重的原则,对诚信企业在竞标摘牌、市场准入、资质升级、政策扶持等方面优先考虑。

第三要强化信息披露制度,打造房地产信息传递平台 。对于房地产需求信息、供给信息、企业及从业人员的信用信息和政府政务信息,应在指定媒体上定期如实披露,建立与社会公众沟通的信息平台,保证房地产信息传递。要充分利用现代通信技术和互联网技术资源的优势,以房地产互联信息政务系统、行业组织自律管理系统和企业经营管理系统为基础,形成覆盖全行业并通过国家信息网实现各级建设行政主管部门、行业组织网站的互通,构成房地产信息传递网络,形成房地产信息与社会沟通的平台。

第四要大力发挥行业组织作用,建立房地产行业的自律机制。政府要积极扶持、指导房地产行业组织行使行业规范管理的职能,使行业组织既能反映企业的要求,又具有规范行业成员行为的作用。 房地产行业诚信体系的建立和完善,即要解决当前突出问题,又要考虑长远的制度建设,行业组织要引领房地产企业在关注经济效益的同时,更多地关注和承担社会责任,推动企业的诚信建设,逐步建立行业的自律机制,塑造行业新形象。

3、加强市场监管是房地产行业持续健康发展的保障,也是行业自信的彰显

一是完善法律规范。房地产项目一般规模大,周期较长,流程繁复,涉及管理部门多,相关法律规范也相应呈现阶段性、条块性、碎片化的特点,缺乏系统性和前瞻性,执行层面难免相互扯皮,降低行政管理效能。无论是国家层面还是地方层面,都有必要对现行房地产相关法律规范或实施细则进行系统梳理、整合、修订、补充和完善,统一和规范房地产市场行为,建立有效的风险约束机制、严格的违法查处机制,以及规范的市场退出机制。应成立联合执法机构,整合行政资源,强化监管职能,依法保障房地产市场健康有序发展。

二是严格市场管控。1、在实证调研的基础上与银行等金融部门衔接,监控资金流向,防范市场风险,兼顾经济和社会、环境效益。2、严格执行住建部有关项目资本金缴存规定,并实时监控项目资本金使用。3、坚持农民工工资支付保障金账户制度,并保障专款专用。对未足额交存工资保障金的企业不得发放施工许可证。4、建立企业诚信档案。定期进行诚信考察和评估,对造成恶劣社会影响的失信企业实行强制淘汰,或吊销资质,或取消项目准入资格。5、部门联动,专项治理违法挂靠、分包和转包行为,严厉制裁违法出借资质、挂靠企业等行为,杜绝建筑市场违规乱象。对已经交付使用的不合规物业进行全面清理和系统调研,形成解决方案,避免悬而不决,排除资产处置障碍,平息有关矛盾纠纷。

三是加强预售监管。房屋预售制度在相当程度上缓解开发商资金压力,降低资金风险,促进房地产高速发展发挥了积极作用。但是理性反思房地产发展轨迹,预售制度则是引发房地产矛盾纠纷、影响社会稳定的核心要素。为了规避预售风险,必须加强预售监管。实行全面封顶预售许可;严格预售条件和资料审查,对预售许可物业进行全方位网上动态监控。准确定位房屋坐标,区分物业性质、类别实行网上签售,防范一房多卖、强力均价等欺诈行为;会同银行等金融部门,强制设立预售资金专用账户,保障预售资金专款专用;探索逐步取消预售许可制度,实行现房交易。

四是引导市场竞争。只有充分竞争才能保持市场活力,才能维护健康有序的市场环境。各级政府应着力培育开发企业打造品牌的意识。同时积极引进综合实力强的房地产公司,发挥示范和辐射效应,形成良性竞争。通过市场法则逐步淘汰部分实力弱、形象差的房地产企业。

五是及时清理问题物业。以人为本,对有关物业遗留问题及老旧社区由政府主导,市场化运作,政策支撑,拿出建设性的解决方案,依法保障老百姓合法权利,坚决防止悬而不决。

四、向全装修发展,推广装配式建筑,实现技术升级

1)全装修是实现装配式发展内涵的必然途径

国务院《关于大力发展装配式建筑的指导意见》(国办【2016】71号)明确提出:装配式建筑是使用预制部品部件在工地装配而成的建筑。从装配式的定义延伸而来,可知装配式建筑首先要落脚到“建筑”,其中“装配而成”则明确装配式建筑应在交付前具备完整功能的成品形态。具体在民用建筑类型中,如住宅就应该是“全装修成品住宅”。众所周知,当前,住宅施工质量通病一直饱受诟病,如屋顶渗漏、门窗密封效果差、保温墙体开裂等,极大程度上影响了我国建材工业的形象。究其原因,建筑业落后的生产方式直接导致施工过程随意性大,工程质量无法得到保证。而《方案》中要求采取以工厂生产为主的部品制造取代现场建造方式,如此一来,工业化生产的部品部件质量得到保障;以装配化作业取代手工砌筑作业,能大幅减少施工失误和人为错误,保证施工质量;装配式建造方式可有效提高产品精度,解决系统性质量通病,减少建筑后期维修维护费用,延长建筑使用寿命。据统计,在我国住宅占全社会房屋建筑的70%以上,住宅领域理应成为实施装配式建筑的主战场。可以说,落实全装修、采用装配式建造方式,能够全面提升住房品质和性能,对于我国新型城镇化建设具有关键意义。而这一点,也符合发展装配式建筑的最终目的,即实现节能减排、减少环境污染、提升劳动生产效率和质量安全水平,为百姓提供更高品质、更宜居住环境的建筑。

2)杜绝毛坯 让全装修加速住房质量提升

“毛坯交房”在我国已有20余年的历史。“一手房就应是毛坯交房”的思想根深蒂固。老百姓认为毛坯在手,能够按着自己的想法装修,自己装修自己监工心里踏实;开发商也认为,“毛坯交房”避免了后续质量纠纷问题的产生。实际上,正是这20余年顺延下来的“毛坯传统”引发了住房诸多的隐患。首先,自行装修过程中,很多需求是原毛坯房设计和施工阶段没有考虑到的,为了达到装修后的效果和功能,大量对管线、设备、建筑构造、防水甚至结构等的大拆大改,部分案例中承重结构墙体、梁、柱、管线被严重破坏,造成极大地安全隐患,直接导致建筑品质下降;其次,二次改造成大量的材料、人工、时间的浪费,可以说是“劳民伤财”,堆积如山的建筑垃圾、不绝于耳的装修噪音、由此带来的邻里矛盾,恐怕是每个业主都有过的经历。总而言之,“毛坯”引发的低水平建设造成了极大的人力、资源浪费,严重制约建设领域转型升级发展。说到这里,可能有人会有疑问,毛坯交房虽有弊端但能让老百姓掌握“装修自主权”,统一的“全装修”会不会导致“千屋一面”?

事实上,这是对“装修”和“装饰”定义的混淆。“装修”,实际上包含了很多设备、管线、构造、结构、防水等等重要的工程分部分项内容,绝不是简单意义上的软“装饰”。

尤其是装配式建筑强调的“全装修”,是以住宅装修工业化生产、提高现场装配化程度,减少手工作业,开发和推广新技术为目的,立足于部品、部件的工业化生产,其特征为多使用标准化的部品、部件。与落后的手工作业施工工艺不同,装配式施工减少了大量现场手工作业,施工工人按照标准化的工艺安装,从而大大提高装修质量和品质。

欧美及日本等发达国家市场上在售住宅基本都是全装修房,装修部品化程度高,促使内装工业化同步发展。

因此,工厂化装配式装修生产方式对于建筑产业化的发展将产生巨大的推动作用,住宅建设从大量建造到追求功能品质不断提升的过程中,其建设模式与建造方式的转型升级将促进社会可持续发展。

3)积极行动 全装修产业链大有可为

全装修时代的到来为我国建材工业创造了新的发展机遇,同时也提出了更高的要求。

一方面,建材工业需能紧密对接装配式建筑需求,与产业链上下游紧密联系,转变思维模式与商业模式,从单打独斗变为携手创新;另一方面,建材生产商需提升技术创新能力,应对市场需求,生产出能够满足装配式建筑所需的绿色、集成的建材部品。

目前,随着国家政策的整体布局,各地政府纷纷响应,政策红利不断释放。因此对物业服务需求带来新变化,要及时跟进,从政策到管理服务全方位的变化。

5、减少土地依赖,研究开征房产税,使房地产全程链条更畅通

政府应当改革土地财政,改革集土地管理与土地经营于一身的行政体制,探索稳定地方财税收入的可行途径,如房产税,降低地方政府对单一资源、利益的依赖,保障地方财政收入的可持续性。整合房地产开发与交易环节税费,对房地产税费归类整合,减少税费环节,规范税费征收。在保障房建设方面,应建立保障性住房建设管理长效机制,建立长效机制的基础是对保障性住房实施体系化管理,具体实施可按照需求分级、分配、流转、退出一体化。土地资源来源多元化、用途专一化,法律、法规、政策监督一体化。可喜的是近日国土部表示,政府将不再垄断居住用地,探索宅基地“三权分置”。物业管理及行业也将进入新阶段、新发展。

6、盖有人住、宜居的房子,以人民为中心,做城乡一体化社区综合运营服务商

住房的居住功能已经明确,强化居住功能,弱化限制投资功能,尤其是投机性行为。在租购并举的大趋势下,让拥有居住、使用权和所有权一样踏实放心,使大家享有基本的公共服务并持续实现公共服务均等化,房地产市场、物业管理又会迎来新的春天。


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